八月16 , 2019 |房屋融资

您有经济准备购买第一套房子吗?

了解进入住房市场之前如何建立财务稳定性,以及购买住房抵押贷款的步骤。

买第一套房子既令人恐惧,也同样令人兴奋。您迫不及待想要拥有自己的位置,但是它所需要的大量金融投资却使您的胃口大开。本文将作为分步计划和执行财务准备工作的简短参考指南,包括为购买第一套房子而进行的抵押贷款申请和抵押。

步骤1 –确定您的梦想家园

在深入研究金融和贷款之前,最好将重点放在房屋搜索上。通过列出您的长期目标,理想的平面图以及理想的功能和设施,确定您的梦想家园。您要传统的单户住宅吗?还是您和您的配偶希望生孩子,因此需要一个有成长空间的住所?您会永远扎根在同一个城市吗?还是可以改变职业来促进您在该国的另一端生活和工作?您是否喜欢做饭,并渴望拥有带有高档电器的美食厨房?在购物之前,请考虑一下您在房屋中要寻找的东西,这样可以节省搜索时间,也可以集中精力确定价格范围。

步骤2 –建立财务稳定

在购买市场之前,您应该查看自己的总收入与每月债务总额,并确认财务状况,以确定您真正可以负担多少住房。使用这个家庭负担能力计算器从NerdWallet,您可以估算您可以在所选城市中支付的房价;计算器还会估算您可能欠的物业税和房主保险费用以及每月抵押费用。但是,请注意:抵押的要素在很大程度上取决于贷方在预先批准过程中的发现,这一过程我们将在本文后面进行讨论。

步骤3 –设定预算

在迈向拥有房屋的道路时,您会遇到房屋价格以外的其他费用。如果您尚未这样做,那么现在是时候设定预算了,您可以支付以下费用:

    保证金是您向卖方支付的初始押金,以表明您对购买房屋的诚意;如果销售交易完成,定金将用于支付您的预付款。
    • 一种首付是购房时以现金支付的销售价格的3%到20%;首付款越高,您每月的抵押贷款付款就越少。
    皮蒂代表抵押付款的四个组成部分:
    • 本金是贷款余额
    • 利息是贷款人借给执照的费用
    • 税与财产税有关
    • 保险指向财产保险和私人抵押贷款保险(PMI)

专家建议您的抵押贷款费用不超过您年收入的25%至30%。

    •的上门检查费用在预付定金之前支付,并向您书面披露财产的任何错误构造,产品安装和系统可操作性。
    • 一种房屋评估手续费是在交易结束时支付的,抵押贷款人需要进行评估,以确定房产的价值与售价;如果价格低于价格,贷方可以拒绝为您的购买提供资金。
    结算费用包括房屋检查和评估费,以及其他几项费用,具体取决于位置,您购买的房产和您选择的贷款类型。

除这些费用外,您还应考虑搬家,购买家具,公用事业以及房主协会费用的费用;并且,为紧急维护和翻新建立应急基金总是一个好主意。

了解有关为新房预算的更多信息 此处浏览我们在其他城市的楼盘.

步骤4 –了解您的漏洞

首次购房者可能有权获得税收减免,抵免和其他现有房主无法获得的优惠。在她的文章中,“ 每个首次购房者都必须知道的7个减税措施 ”,前财务顾问Sarita Harbour对她的读者说:“税收形势每年都会变化(而且)……政府为现有和新房主提供税收优惠,以激励购房者。”她接着解释了每种税收的内部运作方式。在此处列出中断:

  • 房屋抵押贷款利息扣除
  • 抵押利息信贷
  • 抵押积分扣除
  • 免税IRA提款
  • 物业税扣除
  • 家居装修税收减免
  • 家庭能源税收抵免
  • 请记住,减税会减少您的应纳税所得额,而税收抵免会计入您在税单上的欠款。

    要了解作为新房主可享受的所有免税,请查看出版物530,房主税收信息 ,由美国国税局(IRS)发布。

    第5步–预先获得抵押贷款批准

    一旦确定了财务稳定性,就想购买抵押贷款。伦纳的附属抵押公司提供最合适的贷款方式以满足房主的需求。当您向贷方索取报价(即,包括您每月按揭还款额的费用概述)时, 抵押点 ,申请费,评估费,包销费以及其他在交易结束时支付的会费),贷方将对您进行资格预审。资格预审是一个不具约束力的过程,在此过程中,您会向贷方提供有关您的收入,每月会费和资产的初步信息,以便他们可以估算您的费用可以有资格借款。请注意:您的资格预付款不会对建筑商或卖方产生太大影响,因为这不是保证的数字。要踏入梦想家园的大门,您必须先获得批准。

    预先批准是贷方对您的财务状况和当前信用等级进行的更深入的检查,以确定您是否真正有资格获得贷款和/或贷方愿意提供给您的最高金额。您将必须向贷方提供他们所需的文件,以核实您的居住历史,工作,收入,资产和个人债务。每个贷方还将要求提取您的信用报告以检查您的信誉,而大多数情况下艰苦的询问伤害了你信用评分征信机构如果您要购买抵押贷款,请宽大处理。这些部门认识到所有与抵押贷款相关的查询都以您签署一份贷款合同而告终,因此将多个查询视为在特定时间段(通常为14到45天)内的一次信贷提取。

    步骤6 –了解您的贷款选项

    为了节省时间,当您寻求贷款人时, 熟悉贷款选择可能与您初次置业时的财务状况和目标相对应,也可能与您的目标不符。首先,考虑您要还清抵押贷款的时间表。最常见的条款是15年和30年合同。通常,购房者倾向于按30年期抵押,因为每月还款额较少。但是,30年期限附带较高的利率,与您签订15年合同相比,您在贷款期内支付的利息更多。你可以用这个摊销计算器查看本金和利息在您的贷款有效期内如何还清,无论是15年或30年的合同。

    所有贷款均属于两个利率类别之一。固定利率抵押贷款在整个贷款期内具有固定利率,而浮动利率抵押贷款(ARMs) 初始利率低于可比较的固定利率贷款的市场利率,并且在固定的时间段后,利率会根据当前市场利率重置。大多数ARM随附瓶盖限制您的兴趣可以增加每个调整期的幅度。

    贷款类型可以分为政府保险的和常规的。政府担保的贷款可保证,如果借款人拖欠还款,则可以偿还贷款人。 FHA贷款由联邦住房管理局资助,可让您支付低至3.5%的首付;但是,如果您的预付定金少于20%,则您将需要每月支付PMI。 VA贷款由美国退伍军人事务部(Department of Veterans Affairs)批准,允许军事人员及其家人在没有抵押保险的情况下获得100%的购房融资。 美国农业部贷款在美国农业部的支持下,为收入较低至中等的借款人提供100%的融资,以便在指定的农村地区购买房屋。

    常规贷款不受政府机构的担保或认可,这些贷款类型包括:

  • 合格贷款符合由房利美和房地美
  • 不良贷款不遵循政府资助企业制定的指导方针,而超过联邦国家抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司设定的贷款限额的企业称为巨额贷款
  • 组合贷款由贷方提供服务,并在贷款存续期内记入账簿,而不是出售给投资者。
  • 次级贷款面向信用评分低且通常具有较高利率和费用的借款人。
  • 步骤7 –完成承保流程

    在预先获得抵押贷款批准并提出房屋要约后,您必须完成贷款承销流程。听起来很奇怪,这是您正式获得贷款批准的步骤。承销商有责任调查并核实您在贷款申请中真实地代表了自己和财务状况。承销商将评估您的信用,债务收入比,当前债务义务和工作经历。

    在承销过程中,您将希望避免财务变动,例如换工作,增加信贷额度或增加债务。承销商将根据您的收入和总债务义务评估您的风险有多大。如果您在承保过程中积累了更多的债务,则您的信用评分可能会下降,并且/或者缺乏足够的收入会增加您的感知风险。

    第8步–锁定抵押贷款利率

    选择贷款类型后,锁定抵押贷款的利率可能会有所帮助。抵押贷款利率锁定是贷方的承诺,即在处理贷款申请以供批准时,借款人可以在指定的时间段(通常为30、45或60天)内锁定现行市场利率。借款人最早可以锁定利率的时间是在贷款最初获得批准后;但是,最好在签署购买协议并开始处理贷款申请后锁定利率。

    第9步–确保抵押权

    融资或按揭应急费用是购房协议中的一项书面条款,规定您与房屋的建造者或卖方同意,如果您(买方)在固定时间内无法获得抵押,则交易可以取消,您的保证金退还了。应急条款旨在保护购房者在购房失败时免受经济损失,无论是购房者还是卖方的情况。在购买合同中需要查找的其他条款包括评估意外事故,房屋销售意外事故和房屋检查意外事故。

     

    资料来源: 戴维·拉姆西(Dave Ramsey)购房的5个步骤 ; 我该如何购房?凯文·格雷厄姆(Kevin Graham)解释了贷款流程 ; 如何获得抵押贷款人迈克尔·布尔格(Michael Burge)

    其他来源: Kathryn Vasel提出的3种可能影响房主的税收变化 ; 房主:使用这些年终税收动向来节省税收改革的步伐 ; Gina Roberts-Grey的首次购房者信用 ; Trulia首次购房者税收抵免的七个神话 ; 联邦贸易委员会的抵押贷款购物 ; 按Investopedia的按揭利率购物 ; 资格预审与预先批准–有何区别?由Investopedia的Brian O'Connell ; Brooke Niemeyer如何获得抵押房屋贷款的预先批准 ; 抵押过程中包含哪些文件?由美国银行 ; 布兰登·科内特(Brandon Cornett)进行抵押预批准流程所需的文件 ; 会为购物伤害我的信用评分吗?信用K ; R. Julius Mandelbaum对30年与15年抵押的比较 ; 抵押:固定利率与可调利率,詹姆斯·E·麦克温尼 ; 房利美:它的作用和作用方式 ; 什么是承销商:安吉拉·柯利(Angela Colley)看不见的抵押贷款批准人 ; 何时锁定Zillow的抵押贷款利率 ; 什么时候应该锁定抵押利率?由Michele Lerner ; 什么是抵押利率锁,我需要一个,如何获得?哈尔·M·邦德里克(Hal M.Bundrick) ; 您需要了解的有关斯科特·谢尔顿的抵押贷款利率锁 ; Jean Folger的购房合同中的应急条款 ; 什么是承销商:安吉拉·柯利(Angela Colley)看不见的抵押贷款批准人


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